BGH kippt die Drei-Angebote-Regel in der WEG.
Verwaltungen mussten bislang fürchten, dass ein Beschluss angreifbar wird, wenn nicht drei Vergleichsangebote vorliegen. Der Bundesgerichtshof hat dieser Faustregel am 27. März 2026 die Grundlage entzogen. Was zählt, ist eine hinreichende Tatsachengrundlage, nicht die Zahl der eingeholten Angebote.
Vier Beschlüsse, keine Vergleichsangebote
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss im September 2023 vier Erhaltungsmaßnahmen: den Austausch von Fenstern für 4.091,22 Euro, eine Vordachverglasung samt Malerarbeiten für 1.564,61 Euro, einen weiteren Vordachtausch für 1.145 Euro und einen zweiten Fenstertausch für 2.939,30 Euro. Vergleichsangebote holte die Gemeinschaft bewusst nicht ein. Der Grund war schlicht: Mit den beauftragten Handwerkern bestanden seit Jahren gute Erfahrungen.
Zwei Eigentümer fochten die Beschlüsse an. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage im Mai 2024 ab, das Landgericht Düsseldorf erklärte im Dezember 2024 einen der Beschlüsse für ungültig und bestätigte die übrigen. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Amtsgerichts nun vollständig wiederhergestellt.
Keine Pflicht ab einer Bagatellgrenze
Der V. Zivilsenat stellt klar, dass es keine allgemeine Pflicht gibt, Vergleichsangebote einzuholen, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Die in vielen Instanzentscheidungen verwendete Drei-Angebote-Regel bezeichnet der Senat als reine Verfahrensvorgabe ohne gesetzliche Grundlage.
An ihre Stelle tritt ein inhaltlicher Maßstab. Eine Beschlussfassung muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Ob sie vorliegt, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls ausreichen, beurteilt aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers.
Ausdrücklich anerkannt hat der Senat dabei ein Kriterium, das in der Praxis ohnehin die größte Rolle spielt: bekannt und bewährt. Positive Erfahrungen mit einem Dienstleister können es rechtfertigen, von weiteren Angeboten abzusehen. Das ist die eigentliche Nachricht des Urteils, denn genau dieses Argument war vor Gericht bislang wenig wert.
Kurz gefasst
Keine Pflicht zu drei Angeboten.
Maßstab ist die hinreichende Tatsachengrundlage.
Ein bewährter Betrieb zählt als Grund.
Die Begründung gehört ins Protokoll.
Quelle
BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25.
Pressemitteilung Nr. 057/2026.
Wann Vergleichsangebote weiterhin nötig sind
Der Senat verbietet den Angebotsvergleich nicht, er befreit nur von der Vorstellung, seine Zahl allein entscheide über die Rechtmäßigkeit. Als Orientierung für die Beschlussvorbereitung:
Weniger Formalismus, mehr Begründung
Für die Praxis verschiebt sich der Aufwand, er verschwindet nicht. Wer bisher pflichtschuldig drei Angebote eingeholt und das dickste Konvolut zur Versammlung mitgebracht hat, kann sich diese Arbeit künftig in vielen Fällen sparen. Dafür muss in der Beschlussvorlage nachvollziehbar stehen, worauf die Entscheidung beruht. Eine kurze, saubere Begründung im Protokoll ist schneller geschrieben als drei Angebote eingeholt sind, und sie hält im Streitfall besser, weil sie zeigt, dass überlegt wurde. Wer dagegen gar nichts dokumentiert, steht schlechter da als vorher, denn die Zahl der Angebote ersetzt die Begründung nun nicht mehr.
Die Maßnahme beschreiben
Art, Umfang und Ort der Arbeiten so konkret, dass ein Dritter die Entscheidung nachvollziehen kann.
Die Dringlichkeit einordnen
Ob eine Maßnahme aufschiebbar ist, gehört ins Protokoll. Sie ist einer der Umstände, die der Senat ausdrücklich nennt.
Die Anbieterwahl begründen
Bei einem bewährten Betrieb genügt der Hinweis auf die bisherige Zusammenarbeit, sofern er konkret ist.
Was hier nicht entschieden wurde
Das Verfahren betraf Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, also Handwerkerleistungen nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG. Ob die Erwägungen des Senats sich unverändert auf laufende Dienstleistungsverträge übertragen lassen, etwa auf die Beauftragung eines Messdienstleisters, ist in dieser Entscheidung nicht ausgesprochen worden. Die Begründung ist allerdings allgemein gehalten und stellt auf die Tatsachengrundlage der Beschlussfassung ab, nicht auf die Art der Leistung.
Wer sich in einer konkreten Beschlussvorlage darauf stützen möchte, sollte das mit dem eigenen Rechtsbeistand abstimmen. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 15. August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Müssen wir jetzt gar keine Vergleichsangebote mehr einholen?
+Doch, aber nicht nach Schema. Entscheidend ist, ob die vorliegenden Informationen für eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung ausreichen. Bei einer erstmaligen, technisch komplexen oder besonders teuren Maßnahme wird man mehrere Angebote weiterhin brauchen, bei einer Routinemaßnahme mit einem bewährten Betrieb in der Regel nicht.
Gilt das auch für bereits gefasste Beschlüsse?
+Das Urteil legt geltendes Recht aus und wirkt damit auch auf zurückliegende Sachverhalte, über die noch gestritten wird. Ein bestandskräftiger Beschluss wird davon nicht berührt, weil die Anfechtungsfrist abgelaufen ist.
Was gehört jetzt in die Beschlussvorlage?
+Die Tatsachen, auf denen die Entscheidung beruht: Art und Umfang der Maßnahme, ihre Dringlichkeit, der genannte Preis und die Begründung der Anbieterwahl. Bei einem bewährten Betrieb genügt der Hinweis auf die bisherige Zusammenarbeit, sofern er konkret ist.
Betrifft das auch die Beauftragung eines Messdienstleisters?
+Entschieden wurde über Erhaltungsmaßnahmen. Die Begründung stellt allgemein auf die Tatsachengrundlage ab, eine ausdrückliche Aussage zu Dienstleistungsverträgen enthält das Urteil aber nicht. Für eine konkrete Beschlussvorlage empfiehlt sich die Abstimmung mit dem Rechtsbeistand.
Steht bei Ihnen ein Beschluss zum Messdienst an?
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