EED-Richtlinie: Was
Vermieter ab 2026
wissen müssen.
Die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) verpflichtet Vermieter ab dem 31. Dezember 2026 zu fernauslesbarer Messtechnik und seit Anfang 2022 zur monatlichen Verbrauchsinformation an Mieter. Wir erklären einfach und konkret, was das heißt und wie Sie es ohne Stress umsetzen.
Die EU-
Energieeffizienzrichtlinie
kurz erklärt.
Die Energy Efficiency Directive (EED), auf Deutsch Energieeffizienzrichtlinie, ist eine EU-Richtlinie, die den Energieverbrauch in den Mitgliedstaaten regulieren soll. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten zu Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken und die Energieeffizienz verbessern, mit besonderem Fokus auf den Gebäudesektor, der für rund 40 % des EU-Endenergieverbrauchs verantwortlich ist.
In Deutschland wird die EED über die novellierte Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umgesetzt. Die wichtigsten Anforderungen für Vermieter und Verwaltungen betreffen die Messtechnik in Mietwohnungen und die Information der Mieter über ihren Verbrauch.
Drei zentrale Pflichten für Vermieter.
1. Fernauslesbare Messgeräte bis 31.12.2026
Bis Ende 2026 müssen alle Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Wasserzähler in vermieteten Liegenschaften fernauslesbar sein. Geräte, die seit dem 1. Dezember 2021 neu installiert werden, mussten bereits direkt fernauslesbar sein. Ältere Bestandsgeräte haben Übergangsfristen, die letzte endet am 31.12.2026.
2. Monatliche Verbrauchsinformation seit 1.1.2022
Mieter haben Anspruch auf eine monatliche Information über ihren Energieverbrauch, sowohl Heizenergie als auch Warmwasser. Die Information kann digital (App, Web-Portal, E-Mail) oder schriftlich erfolgen. Sie muss enthalten:
- aktueller Verbrauch des Mieters
- Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat
- Vergleich zum Verbrauch eines durchschnittlichen Nutzers
- Brennstoffmix und CO₂-Emissionen
3. Sanktion bei Nichterfüllung: die Kürzungsrechte des § 12 HeizkostenV
Wenn Sie als Vermieter die monatliche Verbrauchsinformation nicht bereitstellen, darf der Mieter seine Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen. Fehlt die fernablesbare Ausstattung, darf der Nutzer seinen Kostenanteil zusätzlich um 3 Prozent kürzen (§ 12 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV). Beide Kürzungstatbestände stehen nebeneinander. Im Verhältnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft gelten sie allerdings nicht (§ 12 Absatz 1 Satz 4 HeizkostenV).
Welche Geräte sind
betroffen?
Konkret betroffen sind alle Geräte zur Verbrauchserfassung in vermieteten Wohnungen:
- Heizkostenverteiler an klassischen Heizkörpern
- Wärmemengenzähler für Fußbodenheizung oder ganze Heizkreise
- Wasserzähler für Warm- und Kaltwasser
Für die Übertragung der Daten ist üblicherweise ein Smart-Metering-Gateway in der Liegenschaft installiert, das die Funkzähler-Daten verschlüsselt sammelt und an den Messdienstleister übermittelt.
Was AssetEnergy für Sie übernimmt.
Wir sind als digitaler Messdienstleister von Anfang an EED-konform aufgesetzt. Konkret heißt das:
- wir tauschen Ihre Bestandsgeräte schrittweise oder komplett auf fernauslesbare Funkzähler
- wir installieren das Gateway und übernehmen die Auslesung
- wir liefern die monatliche Verbrauchsinformation an Ihre Mieter automatisch über die AssetApp oder per PDF-Download
- wir dokumentieren die EED-Konformität für Sie revisionssicher
Damit verwandeln wir die EED-Pflicht aus einem Compliance-Stress in einen Komfort-Vorteil für Ihre Mieter, und ein Verkaufsargument für Ihre Immobilien.
Stichtag rückt näher
Bis zum Geräte-Stichtag am 31.12.2026 bleibt nur noch wenig Zeit. Wechsel in dieser Größenordnung dauern typischerweise 2–4 Monate, jetzt ist die richtige Zeit zum Handeln.
EED, HeizkostenV, CO₂KostAufG: wer regelt was
Die drei Regelwerke werden in der Praxis oft vermischt. Sie greifen aber an unterschiedlichen Stellen:
- Die EED gibt als europäische Richtlinie die Ziele vor, gilt aber nicht unmittelbar gegenüber Vermietern.
- Die Heizkostenverordnung setzt die EED in deutsches Recht um. Sie ist die Norm, an der Ihre Abrechnung tatsächlich gemessen wird.
- Das CO₂KostAufG ist davon unabhängig und regelt allein die Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Details auf der Seite zur CO₂-Steuer für Vermieter.
Interoperabilität: die Pflicht, die kaum jemand kennt
Neben Fernablesbarkeit und monatlicher Verbrauchsinformation enthält § 5 Abs. 2 der Heizkostenverordnung eine dritte Anforderung, die seit dem 1. Dezember 2022 gilt und in der Praxis übersehen wird: Neu eingebaute Geräte müssen interoperabel sein, also so beschaffen, dass eine andere Person sie ohne Mitwirkung des Geräteeigentümers ablesen kann. Zusätzlich ist das Schlüsselmaterial der Geräte dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen.
Das ist mehr als eine Formalie: Es entscheidet darüber, ob Sie Ihren Messdienst wechseln können, ohne sämtliche Zähler austauschen zu lassen. Was das technisch bedeutet, steht auf der Seite zur Messtechnik, was es für einen Anbieterwechsel heißt, im Wechsel-Check.
Der Sonderfall WEG: Sie kennen den Nutzer nicht
Die monatliche Verbrauchsinformation schuldet man dem Nutzer. In der reinen WEG-Verwaltung ist der Mieter des Sondereigentums der Verwaltung aber oft namentlich nicht bekannt, und genau daran scheitert die Pflicht in der Praxis. In der AssetApp gibt es dafür drei getrennte Rollen: Die Verwaltung legt den Eigentümer an, der Eigentümer lädt seinen Mieter selbst ein. Die Information erreicht den Nutzer, ohne dass Mieterdaten bei der Verwaltung liegen.
EED-Richtlinie im Detail.
Antworten auf die häufigsten Fragen, die Vermieter und Verwaltungen uns zur EED-Pflicht stellen.
Was ist die EED-Richtlinie?
+Die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED, Richtlinie 2018/2002) verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudesektor zu ergreifen. In Deutschland ist sie über die novellierte Heizkostenverordnung umgesetzt.
Bis wann müssen Funkzähler installiert sein?
+Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Heizkostenverteiler, Wärmemengen- und Wasserzähler in Liegenschaften fernauslesbar sein. Neugeräte mussten bereits seit 1. Dezember 2021 fernauslesbar sein.
Was bedeutet monatliche Verbrauchsinformation?
+Vermieter müssen ihren Mietern seit 1. Januar 2022 monatlich eine Information über deren Verbrauch zukommen lassen, schriftlich oder digital, etwa über eine App. Inhalte: aktueller Verbrauch, Vergleich zu Vormonat/Vorjahr, Vergleich zum Durchschnittsnutzer, Brennstoffmix und CO₂.
Was passiert bei Nichteinhaltung der EED-Pflicht?
+Mieter dürfen ihre Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen, wenn die monatliche Verbrauchsinformation nicht erfolgt. Bei nicht-fernauslesbaren Geräten kann die ganze Abrechnung anfechtbar werden.
Wer trägt die Kosten für den Geräte-Tausch?
+Die Kosten für die Geräte sind über den Messdienstleister-Vertrag umlagefähig auf die Mieter (als Betriebskosten). Bei AssetEnergy laufen die Geräte im Mietmodell, die monatliche Mietgebühr ist im laufenden Vertrag enthalten.
Reicht es, wenn die Werte einmal jährlich ausgelesen werden?
+Nein. Die monatliche Verbrauchsinformation an den Mieter ist seit 2022 Pflicht. Geräte, die nur jährlich ausgelesen werden können, erfüllen diese Vorgabe nicht.
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